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不符合一般房屋交易,买卖房屋给第三方签订的购房合同是否有效?

2019/11/13 14:41:13 查看:890次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  上诉人称

澳门皇宫百家乐  中科公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回崔西的一审全部诉讼请求;本案一、二审诉讼费用由崔西承担。事实与理由:1.一审法院未查明崔西的原告主体地位是否适格,属诉讼程序错误。康达公司自述将房屋出售给崔西后,既未告知通达公司房屋销售情况,也未向通达公司支付房款,通达公司始终不知悉康达公司将房屋销售的情况,授权期限内康达公司未将房屋售出,通达公司有权将房屋收回,康达公司已非涉案房屋的权利人。即使康达公司在授权期限内将房屋销售给崔西并签订了《期房购买协议书》,法院亦应审核该协议的签订时间、是否向康达公司支付了全款,是否构成表见代理条件下善意第三人,方能确定崔西是否为利害关系人、是否适格原告。一审法院直接以崔西与康达公司的《期房购买协议书》与本案非属同一法律关系为由未予任何审查,存在诉讼程序错误。2.一审法院认定通达公司与中科公司之间的《商品房屋买卖合同》属于恶意串通、侵害第三人利益的合同,证据不足,认定事实和适用法律错误。康达公司未告知通达公司房屋销售情况,亦从未给付过通达公司任何房款,通达公司并不知悉康达公司将房屋销售的情况,自然不存在与中科公司恶意串通、侵犯买房人权益的主观故意。即使崔西是与涉案房屋有利害关系的第三人,其主张《商品房买卖合同》无效必须提供通达公司与中科公司具有恶意串通、侵害其利益的客观证据。康达公司与崔西未提供直接证明恶意串通的证据,应承担败诉后果。

  被上诉人辩称

  崔西辩称:同意一审判决。不同意中科公司的上诉请求及理由。

  通达公司述称:不同意一审判决。中科公司已经上诉,法院应当重新审查。

  康达公司述称:同意一审判决。不同意中科公司的上诉请求及理由。

  程英述称:不同意一审判决,中科公司已经上诉,二审法院应当重新审理本案。

  本院查明

  二审中,本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

  本院认为

  第一,从中科公司所主张给付房款的方式来看,其并未依合同约定一次性付款,且其提供的付款凭证均为与通达公司之间往来款的形式;从给付房屋款项的时间跨度来看,2005年签订合同后,从2005年开始至2010年,经过了5年期间,明显不符合一般的交易模式。其中,中科公司提交的兴业银行电汇凭证载明其2005年汇给通达公司往来款16万元,与其所主张的2005年签订合同后因资金紧张而未及时履行的观点自相矛盾。中科公司提供的购房款支付凭证不能证明与涉案房屋存在关联性。

  第二,从涉案房屋实际使用情况来看,通达公司与中科公司明确约定于2005年12月31日前交付涉案房屋,中科公司在2005年开始给付所谓购房款,但中科公司在取得房屋产权证后未占有使用涉案房屋,一直到本案诉讼,中科公司从未主张过交付房屋,亦未主张过未交房期间的租金或房屋使用费等相关权利,不符合一般交易模式

  第三,从房屋价格来看,2001年,通达公司与六宇公司约定的房屋价款为每平米6600元;2005年,中科公司与通达公司合同约定价款为每平米5600元;2008年,崔西与康达公司约定的合同价款为每平米13800元;一审中,崔西提供北京市2010年住宅商品房平均销售价格为每平米17151元。

  另外,本案中,在通达公司已将涉案房屋过户至中科公司的前提下,即使未来崔西所签的房屋买卖合同确认为有效,但依然失去或极度降低基于合同有效性而主张办理过户手续的请求权机会,即通达公司与中科公司的恶意串通行为直接侵害的是崔西依据合同享有的请求权机会利益。

  综上,通达公司、中科公司之间的《商品房买卖合同》从订立到履行存在诸多漏洞,前后矛盾、有悖常理,结合双方证据中显示的通达公司、中科公司之间确实存在关联关系一节,足以认定通达公司、中科公司签订《商品房买卖合同》符合恶意串通之情形,损害了崔西的利益。中科公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定

  裁决结果

  驳回上诉,维持原判。

  本判决为终审判决。


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