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以资金紧张未能清偿购房款,又高价出租房屋,签订的购房合同是否合法?

2019/11/13 14:39:37 查看:933次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)上诉人称

  撤销一审判决;确认金通公司与杜康公司之间签署的涉案《商品房买卖合同》有效;本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审原告刘康不具备诉讼主体资格。根据《民诉法》第119条规定,原告应与本案有直接利害关系。然而本案在刘康与君乐公司签订的《商品房买卖合同》效力尚未确定的情况下,即不能确定一审原告与涉案房屋具有利害关系的情况下,就支持了一审原告刘康要求确认金通公司与杜康公司之间签署的涉案《商品房买卖合同》无效的诉讼请求,不符合法律规定。二、一审判决认定事实不清。一审法院未查清案件事实,对于一审原告刘康诉讼主体资格、诉讼时效、刘康与君乐公司之间房屋买卖合同效力、付款情况等均未查明,在此情况下罔下裁判损害了其他当事人合法权益。三、一审判决罔顾抵押权优先原则,适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第八条、第九条的规定,无论出卖人是否明知而故意抵押,抵押权均应优先受到保护,而一审法院未适用上述法律规定按照抵押权优先原则驳回刘康的诉请,而是认定作为抵押权基础的商品房买卖合同无效,严重损害了亨泰公司的合法权益。综上所述,一审判决认定事实不清、适用法律错误,应撤销原判并予以改判。

  被上诉人辩称

  刘康二审答辩称:同意一审判决,请求驳回上诉人的上诉请求。对于亨泰建设公司和杜康公司的上诉请求,刘康的答辩意见一样。一、根据民法通则第108条的规定,刘康是适格主体,与本案有利害关系的公民就是适格主体,是适格的原告。刘康有转账记录,七个人分别转账到了4个公司的账户,都分别是关联公司。刘康是把房款转账给了北京君乐佳威商务咨询有限公司。二、把原告的利益和合同是否生效联系也是错误的,双方有利害关系,合同的生效只要是签字,且不违反法律规定就生效。合同可以主张撤销和无效,上诉人既不主张撤销也没有主张无效,合同到今天为止绝对生效、当然生效。对方没有反诉也没有另诉,到二审提出这个问题,违反了两审终审制度也违反了不告不理原则。杜康公司在一审就没有提出刘康不适格的问题。三、关于抵押权的问题,物权优于债权,是普通的物权和债权,我国不承认物权的无因性,比较要有一个合法有效的物权,如果债权不合法,或者被撤销,法律不支持。亨泰公司在上诉状上列举的法律条款,与本案无关。

  君乐公司二审答辩称:同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。一审审判程序合法,不存在违反程序问题。关于追加第三人问题,第三人从本案来说属于无独三,所以是否参加诉讼法院是有权决定的,因为其不存在实体责任。上诉人认为君乐公司没有与金通公司签合同,跨越了程序,本案一审审理的确认合同无效纠纷,自然要审查到君乐公司与金通公司合同效力的问题,君乐公司认为没有必要就与金通公司的合同再来一次诉讼。关于优先权的问题,本案事实清楚,抵押权成立于君乐公司跟金通公司房屋买卖关系成立后,金通公司已经将房屋交付给了君乐公司,并且明确约定君乐公司对房屋具有所有权和处置权。这种情况下还跟上诉人签订合同,对方再把房屋抵押出去,金通公司跟对方签订合同的时候前提就错了,所以抵押权就是无效的。房屋所有权跟处置权问题,君乐公司证据已经充分证明了,君乐公司对19套房屋都有所有权和处置权。关于网签的问题,君乐公司跟金通公司签合同之后还没有办理网签,签订合同之后金通公司这个房屋验收还没有通过,也就没有取得房产证。

  金通公司二审答辩称:同意上诉人的上诉意见,强烈支持二位上诉人的上诉请求。刘康转帐记录没有体现出是转给谁了,金通公司认为根本没有完成举证责任。金通公司不认可该证据,基本证据举证责任完成应当由收款人到庭作证,应当由君乐公司提供帐册证明已收取。合同没有主张有效、无效就变成生效了,一审诉讼主张合同有效,也说明对于刘康和君乐公司之间的合同有效也是要经过法院裁决的。任何合同在主张解除无效之外还有主张履行。金通公司的地位应是一审被告,不应是被上诉人。

  本院查明

澳门皇宫百家乐  本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

  本院认为

  第一,从杜康公司给付房款的方式来看,并未依合同约定一次性付款,且其提供的付款凭证均为与金通公司之间的往来款的形式;从给付房屋款项的时间跨度来看,2005年签订合同后,从2007年开始至2012年,经过了5年期间,明显不符合一般的交易模式。其中2007年给付的所谓43万元房款,与其所主张的2005年签订合同后,因资金紧张,曾口头表示不予购买,等2009年产权证办下来后,又开始给付房款履行合同的主张自相矛盾。

  第二,从涉案房屋实际使用情况来看,杜康公司称,在与金通公司签订房屋买卖合同时,其知道是由君乐公司在使用房屋,有对外出租,但未要求君乐公司腾房,因为金通公司承诺君乐公司会交付房屋,且双方明确约定于2005年6月1日之前交付房屋的情况下,杜康公司自2007年开始给付房款后,一直到本案诉讼,从未主张交付房屋及相应租金等行为,亦不符合一般交易模式。

  第三,从房屋价格来看,2001年,金通公司与六宇公司约定的房屋价款为每平米6600元;2002年金通公司将涉案小区的房屋出售给案外人的价格为6800元;2005年,杜康公司与金通公司合同约定价款为每平米5500元;2009年,刘康与君乐公司约定的合同价款为每平米13000元;一审中,刘康提供的2010年北京市住宅商品房平均销售参考价格为每平米17151元。由此可以看出,若不从金通公司与杜康公司之间关联关系角度分析,无从理解金通公司低于市场价格出售给杜康公司,以及经过几年之后,仍然依照远低于市场价格的方式,继续履行合同的行为。价格的高低判断可以由交易双方合意认定,但不能以侵害他人利益为前提。第四,从房屋所有权的转移来看,与杜康公司作为买受人履行其付款义务形成鲜明对比的是,作为出卖人的金通公司在合同未约定过户期限之时,即已积极协助杜康公司将涉案房屋产权转移登记至杜康公司名下,而在过户完毕后,双方仍未就房屋交接以及余款的清付做出约定,亦不符合正常的交易习惯。

  另外,本案中,在金通公司已将涉案房屋过户至杜康公司的前提下,即使未来刘康所签的房屋买卖合同确认为有效,但依然失去或极度降低基于合同有效性而主张办理过户手续的请求权机会,即金通公司与杜康公司的恶意串通行为直接侵害的是刘康依据合同享有的请求权机会利益。

  综上,金通公司、杜康公司之间的商品房买卖合同从订立到履行存在诸多漏洞,前后矛盾、有悖常理,结合双方证据中显示的金通公司、杜康公司之间确实存在关联关系一节,足以认定金通公司、杜康公司签订《商品房买卖合同》符合恶意串通之情形,损害了刘康的利益。杜康公司、亨泰公司的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定

  裁决结果

澳门皇宫百家乐  驳回上诉,维持原判。

  本判决为终审判决。


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